Denkmal-AfA 2026 — Steuervorteile bei denkmalgeschützten Immobilien

Die Denkmal-AfA ist eine der stärksten Abschreibungsregeln im deutschen Steuerrecht: Modernisierungs- und Sanierungskosten an einem denkmalgeschützten Gebäude lassen sich über 12 Jahre zu 100 % als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzen — schneller und mit höherem Steuereffekt als jede andere Immobilien-Abschreibung.

Wer als Spitzenverdiener in eine Denkmalimmobilie investiert, kombiniert Inflationsschutz, Mietrendite und einen massiven Steuerhebel.

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Was ist die Denkmal-AfA?

Drei Vorschriften regeln die erhöhte Abschreibung für Denkmalimmobilien:

Paragraph	Anwendung	Effekt
§ 7i EStG	Vermietete Denkmalimmobilien	9 % p. a. für 8 Jahre + 7 % p. a. für 4 Jahre = 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
§ 7h EStG	Sanierungsgebiete und städtebauliche Entwicklungsbereiche	Identische Quoten wie § 7i EStG
§ 10f EStG	Selbstgenutzte Denkmalimmobilien	9 % p. a. für 10 Jahre = 90 % der Kosten als Sonderausgaben

Wichtig: Die Denkmal-AfA gilt nur für die Sanierungskosten — nicht für den Anschaffungspreis des Gebäudes selbst (für den gilt die normale lineare AfA, 2,5 % bzw. 2 %).

Voraussetzungen

Damit die Denkmal-AfA greift, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Denkmal-Eigenschaft des Gebäudes — eingetragen in die Denkmalliste des Bundeslandes
2. Behördliche Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen vor Beginn der Arbeiten (Denkmalbehörde)
3. Bescheinigung nach § 7i / § 7h EStG durch die Denkmalbehörde nach Abschluss

Die Bescheinigung ist das zentrale steuerliche Dokument. Ohne sie greift die erhöhte AfA nicht — auch wenn das Gebäude objektiv denkmalwürdig ist.

Beispielrechnung — Sanierung 200.000 € auf vermietete Wohnung

Spitzenverdiener (Grenzsteuer 47,5 %), erwirbt vermietete Denkmalwohnung für 600.000 € (300.000 € Gebäudeanteil + 300.000 € Sanierungsanteil).

Jahr	Lineare AfA Gebäude	Denkmal-AfA Sanierung	Gesamt	Steuerersparnis
1–8	7.500 € (2,5 %)	27.000 € (9 % von 300.000 €)	34.500 €	16.400 €
9–12	7.500 €	21.000 € (7 %)	28.500 €	13.500 €
13+	7.500 €	0 €	7.500 €	3.560 €

Steuerersparnis kumuliert über 12 Jahre: ca. 185.200 € — bei einer Sanierungsinvestition von 300.000 €. Effektiv hat der Staat 62 % der Sanierungskosten zurückerstattet.

Disclaimer: Beispielrechnung, ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

§ 10f EStG — Selbstnutzung

Wer eine Denkmalimmobilie selbst bewohnt, kann die Sanierungskosten zwar nicht als Werbungskosten ansetzen, aber als Sonderausgaben über § 10f EStG: 9 % p. a. für 10 Jahre = 90 % der Sanierungskosten absetzbar.

Effekt: Bei 200.000 € Sanierungskosten und 47,5 % Grenzsteuersatz ca. 85.500 € Steuerersparnis über 10 Jahre.

Kombination mit anderen Steuerhebeln

Hebel	Kombinierbar mit Denkmal-AfA?
Lineare Gebäude-AfA (§ 7 EStG)	✅ ja, parallel
§ 6b-Rücklage (Reinvestition Veräußerungsgewinn)	✅ ja — Übertragung auf Denkmalimmobilie möglich
Verlustverrechnung mit Arbeitslohn (§ 21 EStG)	✅ ja, voll
Doppelte Haushaltsführung	✅ ja, separat
Energetische Sanierung (§ 35c EStG)	❌ nein, parallele Anwendung ausgeschlossen

Besonders interessant: Wer eine Betriebsimmobilie verkauft und den Veräußerungsgewinn in eine Denkmalimmobilie reinvestiert, kann via § 6b-Rücklage die sofortige Versteuerung vermeiden und die Denkmal-AfA voll nutzen.

Häufige Fehler

Fehler	Konsequenz
Sanierung ohne vorherige Genehmigung der Denkmalbehörde	Bescheinigung wird versagt → keine Denkmal-AfA
Bescheinigung nicht beim Finanzamt eingereicht	AfA-Antrag wird abgelehnt
Aufteilung Anschaffungs-/Sanierungskosten nicht klar	Streit mit Finanzamt, ggf. Schätzung
Denkmal-AfA auf Anschaffungspreis (statt Sanierung) angewandt	Materielle Falschanwendung

Wo lohnt sich Denkmal-AfA?

Denkmalimmobilien finden sich hauptsächlich in:

• Historischen Innenstädten (Leipzig, Dresden, Bamberg, Heidelberg, Lübeck, Görlitz)
• Sanierungsgebieten in Großstädten (Berlin-Mitte, München-Maxvorstadt)
• Denkmalgeschützten Wohnsiedlungen aus den 1920er/30er Jahren

Marktdynamik 2026:

• Anschaffungspreise meist 10–25 % über Marktdurchschnitt
• Aber: Gesamtrendite nach Steuern oft 2–4 Prozentpunkte höher als bei Standard-Vermietungsimmobilien
• Marktliquidität geringer (kleinerer Käuferkreis)

Welche Immobilie ist denkmalgeschützt?

Selbst recherchieren:

• Denkmalliste des Bundeslandes (z. B. landesdenkmalamt.bayern.de)
• Auskunft beim örtlichen Bauamt

Vor Kauf prüfen:

• Welche Auflagen bestehen für die Sanierung?
• Welche Nachweise sind nötig?
• Welcher Anteil der Anschaffungskosten ist „Sanierungsanteil"?

FAQ

Brauche ich für jede Sanierungsmaßnahme einzeln eine Genehmigung?

Ja — jede einzelne Maßnahme muss vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. Auch scheinbar harmlose Eingriffe (z. B. Heizungsmodernisierung mit Innenwand-Eingriff) können die Bescheinigung gefährden, wenn sie ohne Genehmigung erfolgen.

Kann ich die Denkmal-AfA übertragen?

Bei Vermieterimmobilien wird die AfA-Quote vom Eigentümer geltend gemacht. Bei Verkauf der Immobilie bleibt die laufende Denkmal-AfA beim Verkäufer; der Käufer kann die Restquote nicht weiter nutzen.

Was ist mit Eigentumswohnungen in einem Denkmalkomplex?

Sie können einzeln Denkmal-AfA nutzen — die Zuteilung der Sanierungskosten erfolgt anteilig nach der Wohnungsgröße bzw. Mit­eigentumsanteilen.

Lohnt sich Denkmal-AfA als Spitzenverdiener wirklich?

Bei Spitzensteuersatz 47,5 % rechnet sich Denkmal-AfA fast immer — der Staat erstattet effektiv 60+ % der Sanierungskosten. Voraussetzung: realistischer Mietzins und qualitativ hochwertige Sanierungsplanung.

Was passiert bei Denkmalentwidmung?

Sehr selten, aber rechtlich möglich. Im Falle der Entwidmung bleibt die bereits gewährte AfA bestehen — nur die zukünftigen Sanierungen sind nicht mehr begünstigt. Anschaffungskosten werden dann über die normale lineare AfA abgeschrieben.

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Weiterführend:

• § 6b EStG-Rücklage — Reinvestition von Veräußerungsgewinnen in Denkmalimmobilien
• Spitzensteuersatz senken — Denkmal-AfA als Spitzenverdiener-Hebel
• Steuern sparen für Spitzenverdiener — der Strategien-Hub