Cashflow-Rechner — Mietrendite und Steuerwirkung berechnen

So funktioniert der Cashflow-Rechner

Der Rechner zeigt die echte wirtschaftliche Wirkung einer Vermietungsimmobilie — nicht nur die brutto Mietrendite, sondern den Cashflow nach Kapitaldienst und nach Steuern.

• Bruttomietrendite = Jahresmiete / Kaufpreis. Standardmaßstab, aber nicht entscheidend.
• Kapitaldienst = Zinsen + Tilgung. Bei hohem Fremdkapitalanteil oft die Hälfte des Cashflows.
• Lineare AfA = 2 % p. a. auf Gebäudeanteil (2,5 % bei Bauten vor 1925). Mindert das zvE.
• Steuereffekt = bei steuerlichem Verlust entsteht eine Rückerstattung; bei Überschuss eine Mehrlast.
• Cashflow nach Steuer = der echte jährliche Geldfluss aus der Investition.

Was bedeutet steuerlicher Verlust?

Wenn AfA + Werbungskosten + Schuldzinsen die Mieteinnahmen überschreiten, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser ist mit anderen Einkünften (Arbeitslohn, Gewerbe) verrechenbar — und mindert die zu zahlende Einkommensteuer entsprechend dem Grenzsteuersatz.

Annahmen des Rechners

• Gebäudeanteil: 70 % des Kaufpreises. Bei tatsächlich höherem oder niedrigerem Gebäudeanteil weicht die AfA-Basis ab.
• AfA-Quote: 2 % p. a. linear (Standard ab Baujahr 1925).
• Tilgungsplan: annuitätisch, mit kontinuierlichem Tilgungsanteil. Im 1. Jahr ist die Zinsbelastung am höchsten.
• Werbungskosten: nur die expliziten Betriebskosten — keine pauschalen Reparatur- oder Verwaltungskosten in der Eingabe.

Diese Berechnung ersetzt keine Steuerberatung

Tatsächliche Cashflows hängen ab von Mietausfällen, Sonderfällen (Sondertilgung, Vorfälligkeit), Inflation und individueller Steuersituation. Sprechen Sie konkrete Vorhaben mit Ihrem Steuerberater oder einem unserer Partner-Steuerberater ab.

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