Mieterstrom im Mehrfamilienhaus 2026 — die alternative PV-Anwendung

Mieterstrom ist eines der am stärksten unterschätzten PV-Investitionsmodelle 2026. Vermieter eines Mehrfamilienhauses (MFH) installieren eine Aufdach-PV-Anlage und liefern den erzeugten Strom direkt an ihre Mieter — vorbei am öffentlichen Netz, mit eigener Tarifgestaltung und einem Mieterstromzuschlag nach EEG. Das Ergebnis: höhere Eigenverbrauchsquote, höhere Erlöse, attraktive Mietergewinnung und ein Steuerhebel, der den klassischen EEG-Einspeisermodellen oft überlegen ist.

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Was ist Mieterstrom?

Mieterstrom bedeutet: Der Anlagenbetreiber (typisch der Eigentümer eines MFH oder ein Mieterstrom-Dienstleister) liefert Strom aus einer PV-Anlage am Gebäude an die Mieter im selben Gebäude (oder in unmittelbarer räumlicher Nähe). Der Strom fließt über das Hausnetz und wird nicht über das öffentliche Netz transportiert.

Rechtlicher Rahmen:

• § 21 Abs. 3 EEG 2023
• Mieterstromzuschlag: 2,5–3,8 ct/kWh (je nach Anlagengröße, Stand 2026)
• Förderbar nur für Anlagen ≤ 100 kWp
• Pflicht zur Direktvermarktung ab 100 kWp

Drei Vorteile gegenüber klassischer PV-Vermietung

Vorteil 1: Hoher Eigenverbrauch

In einem MFH mit 8–20 Wohneinheiten gibt es kontinuierlichen Stromverbrauch über den Tag — Eigenverbrauchsquoten von 70–85 % sind realistisch (gegenüber 25–35 % bei einer EFH-Anlage ohne Speicher).

Vorteil 2: Höhere Erlöse pro kWh

Mieterstrom-Tarife sind gesetzlich reguliert: max. 90 % des Grundversorgertarifs. 2026 entspricht das ca. 24–28 ct/kWh für den Mieter — gegenüber 6–8 ct/kWh bei EEG-Volleinspeisung.

Effekt: Der Anlagenbetreiber erzielt pro selbst verbrauchter kWh 3–4× höhere Erlöse als bei EEG-Einspeisung.

Vorteil 3: Mieterstromzuschlag obendrauf

Zusätzlich zum Stromverkaufserlös erhält der Anlagenbetreiber den Mieterstromzuschlag vom Netzbetreiber:

Anlagengröße	Mieterstromzuschlag 2026
≤ 10 kWp	3,8 ct/kWh
10–40 kWp	3,5 ct/kWh
40–100 kWp	2,5 ct/kWh

Beispielrechnung: 80-kWp-Anlage auf 16-Wohneinheiten-MFH

Ausgangslage: Vermieter besitzt 16-Familien-Wohnhaus, plant 80-kWp-Aufdachanlage. Investition: 80.000 €.

Anlagenparameter:

• Stromproduktion: 80.000 kWh/Jahr
• Eigenverbrauch durch Mieter: 75 % = 60.000 kWh
• Netzeinspeisung: 25 % = 20.000 kWh

Erlösstruktur:

Position	Menge	Preis	€ pro Jahr
Stromverkauf an Mieter	60.000 kWh	25 ct/kWh	15.000
Mieterstromzuschlag	60.000 kWh	2,5 ct/kWh	1.500
Netzeinspeisung (EEG-Marktprämie)	20.000 kWh	5,8 ct/kWh	1.160
Bruttoerlöse Jahr 1			17.660 €

Betriebskosten:

Position	€ pro Jahr
Wartung + Versicherung	1.200
Messstellen + Abrechnung (Mieterstrom-Dienstleister)	2.000
Netznutzungsentgelte (für die 25 % Netzeinspeisung)	200
Stromsteuer + Konzessionsabgaben	800
Summe OPEX	4.200

Netto-Erlös: 17.660 € − 4.200 € = 13.460 € pro Jahr

Renditebetrachtung:

• EBIT-Rendite Jahr 1: 13.460 ÷ 80.000 = 16,8 %
• Vergleich klassisches EEG: ca. 5–7 % EBIT-Rendite
• → 2–3× höhere Rendite durch Mieterstrom

Disclaimer: Beispielrechnung, ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Werte hängen von Standort, Mieterstruktur und Verbrauchsprofil ab.

Vertragsstruktur — wer macht was?

Drei Beteiligte:

1. Anlagenbetreiber = Eigentümer (oder von Eigentümer beauftragter Dienstleister)
2. Mieterstrom-Dienstleister (z. B. Solarcloud, Naturstrom, Polarstern) — übernimmt Abrechnung, Messstellenmanagement, Reststromlieferung
3. Mieter = Stromabnehmer

Vertragsstruktur:

• Mieter schließen freiwillig einen Mieterstromvertrag (Bestandsschutz: Mieter dürfen weiterhin externen Anbieter wählen)
• Anlagenbetreiber liefert Solarstrom + Reststromanteil
• Reststromlieferung erfolgt durch den Dienstleister (für nachts, im Winter)
• Mieter zahlen wie an einen normalen Stromversorger

Wichtig: Die Stromlieferung an den Mieter ist gewerbliche Tätigkeit — der Anlagenbetreiber wird Gewerbetreibender (siehe PV-Anlage anmelden).

Steuerliche Behandlung

Vermieter-Sicht:

Einkunftsart	Behandlung
Mieteinnahmen	Vermietung & Verpachtung (§ 21 EStG)
Solarstromverkauf an Mieter	Gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG)
EEG-Einspeisung Netz	gewerbliche Einkünfte
Mieterstromzuschlag	gewerbliche Einkünfte

Vorteile gewerblich:

• IAB (50 %) auf die PV-Anlage anwendbar
• Sonder-AfA (20 %) anwendbar
• Degressive AfA (Investitionsbooster) anwendbar
• AfA-Verlustverrechnung mit anderen Einkünften möglich

Achtung Infektionsrisiko: Der gewerbliche Betrieb der PV-Anlage kann die klassische Mietvermietung mit-infizieren und sie ebenfalls als gewerblich erscheinen lassen — was die Anwendbarkeit der § 15a / § 16 EStG-Begünstigungen bei späterem Verkauf gefährdet.

Lösung: Trennung der Einkunftsarten durch:

• Separate Erfassung in der Buchhaltung
• Klar getrennte Verträge
• Ggf. Einbringung der PV-Anlage in eine separate GmbH oder GbR

Hürden — die Realität

Mieterstrom hat schöne Renditen, aber operativ Stolpersteine:

1. Komplexe Abrechnung

Mietervertrag, Messstellenmanagement (digitaler Stromzähler je Mieter), monatliche Abrechnung, Reststromtarife — ohne spezialisierten Dienstleister kaum stemmbar. Dienstleisterkosten: 1.500–3.000 € p. a. für 16 WE.

2. Mieter-Wechselrate

Bei jedem Mieterwechsel muss der neue Mieter überzeugt werden. Bestehende Mieter sind nicht verpflichtet, Mieterstrom abzunehmen — Akzeptanzquote in der Praxis: 50–80 %.

3. Reststromlieferung

Der Anlagenbetreiber muss garantieren, dass jeder Mieter auch dann Strom hat, wenn die Sonne nicht scheint. Das erfolgt über einen Reststrombezugsvertrag mit einem Reststromlieferanten — typisch der Dienstleister.

4. Investitionshöhe

80-kWp-Aufdach-PV kostet 60.000–90.000 €. Plus Verkabelung, Messeinrichtungen, Hausanschluss-Anpassung: 80.000–120.000 € Gesamtinvestition.

Mieterstrom-Modelle — drei Varianten

Modell 1: Eigenbetrieb des Vermieters

Vermieter als Anlagenbetreiber direkt — alle Erlöse zu ihm, alle Pflichten bei ihm. Operativer Aufwand hoch, aber maximaler wirtschaftlicher Wert.

Modell 2: Mieterstrom-Dienstleister im Pachtmodell

Dienstleister errichtet und betreibt die Anlage; Vermieter vermietet das Dach. Der Dienstleister zahlt Pacht, übernimmt alles.

Vorteile: Null Aufwand für Vermieter. Nachteile: Geringere Erlöse — typisch 30–50 % weniger Cashflow als Modell 1.

Modell 3: Joint-Venture / KG-Beteiligung

Vermieter und Dienstleister gründen gemeinsam eine KG, die die Anlage betreibt. Vermieter beteiligt sich mit Eigenkapital (z. B. 20–40 %) und teilt Erlöse + Steuerhebel.

Vorteile: Voller Steuerhebel + reduzierter operativer Aufwand. Nachteile: Komplexere Vertragsstruktur, höhere Beratungskosten.

Wann lohnt sich Mieterstrom?

✅ Lohnt sich bei:

• 8+ Wohneinheiten (Skaleneffekte für Dienstleisterkosten)
• Süddach mit > 80 m² nutzbarer Fläche
• Eigentum / Verwaltung in einer Hand
• Gewerblicher Steuerprofil des Vermieters (Spitzenverdiener)
• Langfristige Halteabsicht (≥ 20 Jahre)

❌ Lohnt sich weniger bei:

• 4 oder weniger Wohneinheiten
• WEG-Strukturen mit hoher Vetokultur
• Kurzfristiger Verkaufsabsicht
• Nordlage / starke Verschattung

FAQ

Sind die Mieter verpflichtet, Mieterstrom zu beziehen?

Nein — § 42a EnWG schützt die freie Anbieterwahl. Mieter können beim externen Stromanbieter bleiben oder zwischen Anbietern wechseln. In der Praxis akzeptieren 60–75 % das Angebot, weil es 5–10 % günstiger als der Grundversorgungstarif ist.

Wer ist für die Wartung verantwortlich?

Der Anlagenbetreiber (Vermieter oder Dienstleister). Die Mieter haben keinerlei Wartungspflichten — sie sind nur Stromabnehmer.

Was passiert bei Verkauf des MFH?

Die PV-Anlage geht mit dem Gebäude an den Käufer über (sofern sie als wesentlicher Bestandteil verbaut ist). Stromlieferungsverträge mit Mietern bleiben bestehen, der neue Eigentümer wird neuer Anlagenbetreiber. Pachtverträge mit Dienstleistern müssen separat übertragen oder gekündigt werden.

Kann ich Mieterstrom mit einem Speicher kombinieren?

Ja, dringend empfohlen. Speicher erhöhen die Eigenverbrauchsquote von 75 % auf 85+ %. ROI für Speicher in MFH-Mieterstrom oft 8–10 Jahre.

Wie hoch ist der Verwaltungsaufwand?

Bei Modell 1 (Eigenbetrieb): 5–10 Stunden pro Monat (Abrechnung, Mieter-Kommunikation, Buchhaltung). Bei Modell 2 (Dienstleister-Pacht): nahe Null. Bei Modell 3 (JV): 1–3 Stunden pro Monat.

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Weiterführend:

• PV-Anlage steuerlich absetzen — der Steuerleitfaden
• Dach verpachten für Photovoltaik — die einfachere Pacht-Alternative
• Photovoltaik als Geldanlage — Anlageklassen-Vergleich
• Stromgestehungskosten von PV-Anlagen — die LCOE-Sicht